Was ist eine Baulast und wozu dient diese?
Im Bereich des Bauwesens bezeichnet der Begriff Baulast eine rechtliche Verpflichtung, die auf einem Grundstück ruht und von dessen Eigentümer oder Nutzer eingegangen wird. Es handelt sich dabei um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die von der zuständigen Baubehörde auferlegt wird.
Sie kann sowohl auf privaten als auch auf öffentlichen Grundstücken eingetragen sein und verpflichtet zur Duldung, Unterlassung oder Ausführung. Durch eine Baulast kann die Nutzbarkeit des Grundstücks eingeschränkt sein.
Baulasten dienen in erster Linie der Sicherung öffentlicher Belange im Zusammenhang mit baulichen Maßnahmen. Sie ermöglichen den Behörden, bestimmte Anforderungen an Grundstücken festzulegen, um öffentliche Interessen zu wahren und städtebauliche Zielsetzungen zu erreichen.
Baulasten finden Verwendung, um beispielsweise die Einhaltung von Abstandsflächen, den Schutz von Versorgungsleitungen oder die Gewährleistung von Rettungswegen sicherzustellen.
Wann sind Baulasten wirksam
Baulasten entfalten ihre Wirkung mit der Eintragung ins Baulastenverzeichnis. Dies wird von der zuständigen Baubehörde geführt und dokumentiert alle Eintragungen eines Gebiets. Erst durch den Eintrag wird die Baulast öffentlich bekannt und wirksam. Vor der Eintragung handelt es sich lediglich um einen privatrechtlichen Vertrag zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und der Behörde.
Verschiedene Arten von Baulasten und ihre Bedeutung
Es gibt verschiedene Arten von Baulasten, die jeweils unterschiedliche Aspekte der Bebauung und der Nutzung eines Grundstücks regeln. Hier einige Beispiele:
Abstandsflächen-Baulast
Diese Baulastart regelt den Mindestabstand zwischen Gebäuden und Grundstücksgrenzen und kommt zum Tragen, wenn der Mindestabstand auf dem eigenen Grundstück nicht dargestellt werden kann und die Mindestabstandsfläche sich auf dem Nachbargrundstück befindet. Diese Fläche darf für eine Neubebauung auf dem Nachbargrundstück nicht als Abstandsflüche berücksichtigt werden, somit ist die Baulast dann eine Wertminderung für das Nachbargrundstück. Sie dient dem Schutz der Nachbarschaft vor Überbauungen und einer ausreichenden Belichtung und Belüftung sowie dem Brandschutz.
Versorgungsleitungs-Baulast
Diese Baulast verpflichtet den Eigentümer dazu, den Bau und die Unterhaltung von Versorgungsleitungen auf seinem Grundstück zu dulden. Dadurch wird sichergestellt, dass die Versorgung mit Wasser, Strom, Gas etc. gewährleistet ist.
Geh- und Fahrtrechts-Baulast, Stellplatzbaulast
Diese Art der Baulast erlaubt es Dritten, das Grundstück zu betreten oder bestimmte Wege zu befahren. Sie dient zum Beispiel dazu, den Zugang zu öffentlichen Flächen wie Gehwegen oder Parkplätzen sicherzustellen
Erschließungsbaulast
Hierbei geht es darum, dass bestimmte Flächen eines Grundstücks durch Dritte als Zufahrt nutzbar sein müssen. Diese Baulast verhält sich ähnlich dem Wegerecht.
Vereinigungsbaulast
Die Vereinigungsbaulast vereint zwei oder mehr nebeneinanderliegende Grundstücke baurechtlich zu einer Einheit. Es wird jedoch lediglich die Nachbargrenze gedanklich aufgehoben, die Eigentumsverhältnisse bleiben unberührt.
Anbaulast
Diese Baulast verpflichtet Bauherren, das eigene Gebäude direkt lückenlos an bestehende Nachbarbebauung anzubauen. Im Gegensatz zur Abstandsflächenbaulast ermöglicht die Anbaulast eine geschlossene Bauweise und Häuserfront. Dies ist in manchen Fällen erforderlich, da gerade Spalten von wenigen Zentimetern zwischen Außenwänden die Reinigung, Sanierung und Instandsetzung von Gebäuden extrem erschweren.
Überfahrbaulast
Die Überfahrbaulast ist dann wichtig, wenn ein Grundstück nur über ein fremdes Grundstück zu erreichen ist. Hier muss eine Freifläche als Zufahrt für Feuerwehrfahrzeuge und Krankenwagen gegeben sein, insbesondere dann, wenn das Gebäude eine bestimmte Höhe hat oder sich dort normalerweise eine bestimmte Personenanzahl aufhält.
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Baulastenverzeichnis und Verantwortlichkeit
Das Baulastenverzeichnis ist eine amtliche Aufzeichnung aller eingetragenen Baulasten eines Gebiets. Es wird von der zuständigen Baubehörde geführt und ist öffentlich einsehbar. Jede Baulast wird mit Angaben zum Grundstück, zum Inhalt der Baulast und zur verantwortlichen Behörde im Baulastenverzeichnis erfasst. Das Baulastenverzeichnis gibt somit einen Überblick über die in einem bestimmten Gebiet bestehenden Baulasten und dient als Nachweis der Rechtsverbindlichkeit.
Die Eintragung einer Baulast erfolgt auf Antrag des Eigentümers oder Nutzers eines Grundstücks. Sie sind freiwillig und bedürfen der Zustimmung des Eigentümers. Baulasten werden in Form einer schriftlichen Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und der Baubehörde festgelegt. Nach Eintragung ins Baulastenverzeichnis ist sie wirksam und bindend.
Die Verantwortlichkeit für die Eintragung einer Baulast liegt bei der zuständigen Baubehörde, die die öffentlich-rechtliche Verpflichtung prüft und in das Baulastenverzeichnis einträgt. Dabei stellt sie sicher, dass die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind und dass die Baulast mit den städtebaulichen und öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Lässt sich eine Baulast löschen?
Die Löschung einer Baulast kann auf verschiedenen Wegen erfolgen. Zum einen kann sie durch eine Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und der Baubehörde aufgehoben werden. Hierbei müssen beide Parteien einverstanden sein und die Löschung im Baulastenverzeichnis beantragen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass die Baulast durch Zeitablauf oder aufgrund eines gerichtlichen Beschlusses erlischt. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Löschung eine formale Vorgehensweise erfordert und nicht automatisch erfolgt.
Übertragbarkeit und Weitergabe – was beim Immobilienkauf zu beachten ist
Baulasten sind grundsätzlich an das Grundstück gebunden und gehen bei einem Verkauf automatisch auf den neuen Eigentümer über. Das bedeutet, dass die Verpflichtungen und Einschränkungen, die mit einer Baulast verbunden sind, auch für künftige Eigentümer gelten. Es ist wichtig, dies beim Kauf oder Verkauf eines Grundstücks zu berücksichtigen.
Eine Baulast kann, muss jedoch keine Wertminderung der Immobilie bedeuten. Hier kommt es auf die Art der Baulast an: Welche Fläche ist durch die Baulast belastet und wie stark sind Bebaubarkeit und Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks eingeschränkt? Entstehen vielleicht sogar zusätzliche Kosten oder gleicht eine wiederkehrende Geldleistung die Nachteile aus?
In der Regel überprüfen Makler und Notare beim Immobilienverkauf oder -kauf nur das Grundbuch, nicht jedoch das Baulastenverzeichnis.
Baulasten und Baugenehmigung
In einigen Fällen kann der Nachweis über die Einhaltung bestimmter Baulasten Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung sein. Wenn beispielsweise ein Bauvorhaben die Einhaltung von Abstandsflächen erfordert, kann die Vorlage einer entsprechenden Baulast erforderlich sein. Baulasten können auch direkte Auswirkungen auf die Rechte und Interessen von Nachbarn haben. Daher sollten Baulasten stets im Zusammenhang mit den Rechten der angrenzenden Nachbarn betrachtet werden. Im Bereich des Straßenbaus können Baulasten eine besondere Rolle spielen.
Hier können sie beispielsweise die Verpflichtung zur Herstellung und Unterhaltung von Gehwegen, Zufahrten oder Straßenbeleuchtungen beinhalten.
Es ist wichtig, dass Grundstückseigentümer und Bauherren sich über die rechtlichen Auswirkungen von Baulasten im Klaren sind und bei Bauvorhaben entsprechende Überlegungen und Prüfungen anstellen. Im Zweifelsfall ist eine rechtliche Beratung von Vorteil, um mögliche Risiken und Verpflichtungen zu verstehen und bewerten zu können.