Was ist ein Nießbrauchrecht?
Ein Nießbrauchrecht ist eine besondere Form des Nutzungsrechts, das einem Dritten das Recht gibt, eine Immobilie oder andere Vermögensgegenstände für einen bestimmten Zeitraum oder sogar lebenslang zu nutzen.
Dieses Wohn- und Nutzungsrecht kann für eine gesamte Immobilie oder auch nur für bestimmte Teile davon gelten.
Der Nießbraucher kann die Immobilie selbstständig nutzen, zum Beispiel selbst bewohnen oder anderweitig vermieten oder verpachten.
Die daraus erzielten Erträge stehen der nießbrauchberechtigten Person zu, auch wenn sie weder Eigentümer noch Miteigentümer ist.
Im Austausch für diese Rechte hat der Nießbraucher allerdings auch die Pflicht, die Kosten der Bewirtschaftung und Instandhaltung zu tragen. Im Einzelfall kann es aber auch Ausnahmen geben.
Eigentumsverhältnisse ändern sich durch das Nießbrauchrecht nicht. Es bedarf allerdings der notariellen Beurkundung und muss im Grundbuch eingetragen werden.
Für wen lohnt sich ein Nießbrauchrecht?
Ein Nießbrauchrecht kann für verschiedene Personengruppen interessant sein. Eltern, die ihren Kindern Immobilien übertragen wollen, können das Nießbrauchrecht beispielsweise nutzen, um trotz geänderter Besitzverhältnisse die Sicherheit zu haben, dass sie weiterhin alle Mieteinnahmen erhalten. Auch das Recht, bis an das Lebensende in den gewohnten vier Wänden zu bleiben, lässt sich mittels Nießbrauch sicher regeln.
Das gibt Handlungsspielraum und Sicherheit im Alter, auch wenn das Kind durch Schenkung oder Übertragung (vorweggenommene Erbfolge) Eigentümer der Immobilie wird.
Hierbei ist auch der Aspekt der Steuerersparnis nicht unerheblich. Bei der Schenkungs- und Erbschaftssteuer wird der Wert des Nießbrauchs abgezogen.
Um den Wert des Nießbrauchs möglichst genau berechnen zu können, bilden statistische Daten wie das Alter und die voraussichtliche Lebenserwartung des Schenkenden die Basis.
Auch beim Immobilienverkauf kann sich der Verkäufer ein Nießbrauchrecht eintragen lassen.
Allerdings mindert der Wert des Nießbrauchrecht den Kaufpreis. Diese Art der Altersvorsorge ist für diejenigen interessant, die selbst gerne lebenslang in ihrem Haus wohnen bleiben möchten, aber vorab schon in den Genuss größerer finanzieller Mittel kommen wollen, um sich das Leben im Alter so angenehm wie möglich zu gestalten.
Gut zu wissen
Der Nießbrauch ist ein nicht übertragbares Recht.
Es erlischt mit dem Tod des Nießbrauchberechtigten oder nach Ende der vereinbarten Laufzeit.
Zudem ist es weder vererbbar noch verkäuflich.
Auch beim Teilverkauf einer Immobilie behält der Verkäufer das Nießbrauchrecht. Er kann bis zu 50 % des Wertes einer Immobilie teilverkaufen und so das Geld für seine Vorhaben im Alter frei nutzen. Die Immobilie wird vom Nießbraucher weiter genutzt – entweder selbst bewohnt oder auch vermietet. Der stille Miteigentümer (Käufer des verkauften Anteils) wird mit in das Grundbuch eingetragen.
Was bedeutet ein Nießbrauchrecht für den Immobilienverkauf?
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, an der ein Nießbrauchrecht besteht, gibt es einige Dinge zu beachten. Zunächst einmal muss der Verkäufer das Nießbrauchrecht offenlegen, da es sich hierbei um eine erhebliche Einschränkung des Eigentums handelt.
Der Käufer muss über das Nießbrauchrecht informiert werden, da es Auswirkungen auf die zukünftige Nutzung und die Verwertung der Immobilie haben kann. Auch der Wert der Immobilie wird durch das Nießbrauchrecht beeinflusst.
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Soll das Nießbrauchrecht beim Verkauf gelöscht werden, bedarf es hierzu der Zustimmung des Nießbrauchberechtigten. Dieser muss dem Verkauf und der Löschung zustimmen und erhält dafür eine finanzielle Entschädigung in Höhe des gegenwärtigen Nießbrauchrechts. Hierfür wird der wirtschaftliche Ertrag, der im Laufe der statistischen Lebenserwartung erzielt werden könnte, zugrunde gelegt.
Wie lange besteht das Nießbrauchrecht?
Ein Nießbrauchrecht lässt sich zeitlich begrenzen oder lebenslang vereinbaren. Bei Befristung endet es automatisch nach Ablauf der vereinbarten Zeit. Bei einem lebenslangen Nießbrauchrecht endet dieses mit dem Tod des Nießbrauchers.
Soll das Nießbrauchrecht im Grundbuch gelöscht werden, braucht es die Zustimmung des Nießbrauchberechtigten.
Welche Pflichten hat der Nießbraucher?
Der Nießbraucher hat bestimmte Pflichten, die er während der Laufzeit des Nießbrauchrechts erfüllen muss. So ist er zum Beispiel verpflichtet, die Immobilie ordnungsgemäß instand zu halten und alle notwendigen Reparaturen durchzuführen, damit der Wert der Immobilie erhalten bleibt.
Darüber hinaus muss der Nießbraucher die laufenden Kosten, wie zum Beispiel Grundsteuer oder Gebäudeversicherung, übernehmen.